주산연, 주택공급 활성화방안 세미나 개최…
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주산연, 주택공급 활성화방안 세미나 개최…
  • 이소혜 기자
  • 승인 2024.06.18 11:02
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주산연-성일종 의원실, 주택공급 활성화 방안 세미나 개최
세미나 개최

 

청년층 등 1인가구 수요가 증가하는 반면 소형, 비아파트, 전월세 공급이 위축돼 공급절벽 위기가 현실화되고 있다. 이에따라 아파트뿐만 아니라 다가구, 다세대, 오피스텔 등 비아파트 주택을 사업자가 공급하고 민간임대를 활성화하는 등 대책 마련 필요성이 이전보다 더 커질 전망이다.

주택산업연구원은 성일종 국민의힘 의원실과 함께 17일 서울 여의도 국회 의원회관에서 ‘주택시장 전망 및 주택공급 활성화방안’ 세미나를 개최하며 주택사업자들이 사업에 참여할 여건을 개선해야 한다고 주장했다.

발표자로 나선 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 올해 주택가격이 수도권에서 상승폭이 확대되고 광역시도 어느 순간 강보합으로 전환하고 광역시를 제외한 비수도권 지역에서는 주택가격이 하락할 것으로 봤다. 이와 달리 전세 가격은 지난해 7월 이후 상승 전환한 이후 30대의 주택시장 진입이 늘고 계약갱신청구권이 오는 8월 도입 4년차를 맞으면서 가격 상승세가 전국적으로 두드러질 것이라고 전망했다.

김 연구위원은 주택시장 활동인구가 2028년까지 연간 30만명 이상 증가하며 주택시장 수요가 늘 것이라고 말했다. 특히 주택시장에 본격 진입하는 30세 인구가 2028년까지 증가 추세를 나타날 것이라며 “주택 200만호 공급 계획에 따른 1기신도시를 지은 뒤 집값이 안정됐고 출생과 결혼이 증가했다”며 “이때 태어난 이들이 30살에 도달하는 2025~2028년 30세 인구의 주택시장 진입이 늘며 주택시장에 영항을 줄 것”이라고 말했다.

앞으로는 주택시장이 개선되면 가구 수가 늘면서 주택수요가 늘어날 것이라고 김 위원은 분석했다. 그는 “한국 인구구조에서 1인가구 지난해 33.6% 증가하고 올해는 34.0% 늘 전망으로 예상보다 빠르게 증가하고 있다”며 “1인가구는 비아파트와 소형주택, 월세 거주비율이 높지만 향후 아파트 선호 비중은 현재 아파트 거주비율보다 14%포인트 높아 내집 마련을 위한 아파트 거래가 증가할 것”으로 봤다.

하지만 이러한 1인가구 중심의 소형·비아파트 주택 수요와 전월세 수요와 달리 주택공급 시장은 위축될 것이라는 신호가 나타나고 있다.

김 연구위원은 비아파트 공급시장이 특히 위축되는 점을 강조했다. 그는 “지난해 아파트에 비해 비아파트의 인허가 실적이 크게 감소했다”며 “오피스텔은 정부의 세제혜택에도 올해 4월까지 예년대비 90% 감소했고, 생활형숙박시설은 숙박업 등록 의무화 소급적용으로 신규허가가 감소했다”고 했다.

사업자들의 주택사업 의지도 줄고 있다. 연구원이 지난 3~14일 주택건설사업자와 디벨로퍼 300명을 대상으로 설문조사를 벌인 결과 응답자의 69.3%가 향후 1년 내 주택사업 규모를 줄이겠다고 응답했다. 이가운데 공급을 줄이는 원인으로 30% 넘게 시장침체를 꼽았다. 이외에도 공사비 급등, PF조달의 어려움 등으로 인한 사업성 악화를 공급 축소 이유로 꼽았다.

이를 바탕으로 김 연구위원은 현재 주택사업을 어렵게 하는 요인으로 먼저 집값 하락과 분양원가 급등을 꼽았다. 김 위원은 “서울 강남 등 사업성이 높은 곳은 택지가 고갈됐고 서울의 기타지역과 외곽 인접구역, 비수도권 대부분은 사업성이 불명확한 상황”이라며 “사업자들이 분양해도 미분양이 발생할 우려가 큰데다 PF 및 분양보증을 못 받아 사업을 추진하기 어려운 곳이 급증해 인허가 물량이 급감하고 있다”고 설명했다.

분양가 규제와 PF자금조달 난항으로 수익 확보와 사업 진행이 어렵다는 지적도 내놨다. 김 위원은 “기본형건축비가 실제원가를 반영하지 못해 수익성 악화요인이 된다”며 “임대아파트 표준건축비가 시장건축비의 61% 수준에 불과해 수익성이 더 나쁘다”고 말했다. 또 “공급자 측면에서는 PF 정상화 대책 가운데 PF 활성화 대책은 부동산PF 규모의 급감을 줄여준 반면, PF 건전화 대책은 신규PF 대출을 위축시켜 자금조달에 애로를 겪고 있다”고 말했다.

주택산업연구원은 이를 바탕으로 지자체의 분양가 규제를 제한해야 한다고 강조했다. 또 아파트 분양가를 산정하는 기준인 기본형건축비를 현실화하고 임대아파트 건축비를 분양 아파트 기본형건축비의 적정비율로 연동해 적용하는 법제화가 필요하다고 했다.

PF정상화 과정에서 중도금 및 잔금대출 기준이 강화돼 사업자들이 자금회수 애로를 겪고 있기 때문에 주택공급 위축 문제가 해결될 때까지 1년간 한시적으로 ‘관계기관합동 PF지원단’을 설치하자고 제안했다. 상담과 신청, 심사, 보증, 대출 등을 원 스톱으로 지원하고, 무주택 실수요자에 대한 중도금 대출과 잔금대츌 규제를 신속히 완화해야 한다고 주장했다.

이밖에도 다주택자 중과제도를 공급감소 효과가 큰 소형 비아파트부터 폐지하는 방안을 검토하고, 미분양 해소를 위해 미분양 매입자와 임대리츠에 대해 과거와 유사한 세제감면을 시행해야 한다고 제언했다. 또 공공지원 민간임대주택 제도 개선, 도시개발사업 수익제한·기부채납 적정화, 도시정비사업 조합원분담금을 줄여주기 위한 규제완화 등도 덧붙였다.


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